Diese Stellungnahme bringt zentrale fachliche Kritikpunkte vor, die auch SPD und Grüne bereits vorgebracht haben.
Statt auf ein vielfältiges Wohnungsangebot mit kleineren Wohneinheiten für die wachsende Zahl an Ein-Personen-Haushalten zu setzen, hält die Stadt weiterhin fast ausschließlich an Einfamilienhäusern fest. Dies geschieht trotz einer schrumpfenden Zahl klassischer Familien, einer steigenden Zahl von Alleinerziehenden – die sich ein Einfamilienhaus häufig nicht leisten können – sowie insgesamt vielfältigerer Lebensmodelle. Die eben auch ein vielfältiges Angebot an passendem Wohnraum erfordern würden.
Auch eine Anpassung an den demografischen Wandel bleibt aus. Gerade seniorengerechte, kleinere Wohnungen würden es älteren Menschen ermöglichen, zu verkleinern und damit die Zahl sogenannter „Empty Nests“ – Einfamilienhäuser, aus denen die Kinder längst ausgezogen sind – zu reduzieren. Stattdessen werden erneut Einfamilienhäuser sowie Versorgungsangebote wie Einkaufsmärkte auf der grünen Wiese geplant, anstatt barrierefreie Wohnformen mit kurzen Wegen zu schaffen.
Anstatt bestehende Leerstände und Baulücken zu aktivieren und so Infrastrukturkosten zu begrenzen, weitet die Stadt ihr Siedlungsgebiet weiter aus. Die daraus entstehenden Folgekosten werden künftigen Generationen aufgebürdet.
All diese Punkte wurden wiederholt angesprochen und eingebracht. Sie wurden jedoch stets beiseite gewischt.
Die Stellungnahme der Regierung von Oberfranken im Wortlaut:
Im Rahmen der Beteiligung gem. § 4a Abs. 3 BauGB zur Fortschreibung des Flächennutzungsplans mit Landschaftsplan der Stadt Gräfenberg gibt das SG 34 Städtebau der Regierung von Oberfranken folgende Anregungen und Hinweise:
Die Stadt Gräfenberg plant im Rahmen der Fortschreibung des Flächennutzungsplans Wohnbauflächen im Umfang von 11 ha (zzgl. Mischgebietsflächen) auszuweisen. Dieser Bedarf wird mit
o Wachstumsbedarf sowie einem
o Auflockerungsbedarf
begründet und umfasst 196 Wohneinheiten (WE) bis 2042.
Bei einer Dichte von 15 WE/ha ergeben sich somit 13,07 ha.
Diesem rechnerischen Bedarf stehen ca. 12 ha freie Bauflächen (zzgl. Mischgebietsflächen) gegenüber. Die Kommune geht von einem Aktivierungspotential von 15 % aus, so dass sich der rechnerische Bedarf auf 10,7 ha reduziert.
Hinsichtlich der Ermittlung des Bedarfs möchten wir
folgendes anmerken: Zurecht wird in der Begründung auf den
erwarteten weiteren Anstieg der 1-Personen-Haushalte sowie
dem bereits hohen und weiter ansteigenden Anteil der Personen
im Alter von 65 Jahren und älter in Gräfenberg abgestellt.
Nicht nachvollzogen werden kann jedoch vor diesem Hintergrund
die Herleitung, eine „lockere Einzel- und Doppelhausbebauung“
mit 15 WE/ha und die Erweiterung bestehender Einfamilienhausgebiete als Ziel zugrunde zu legen. Der zugrunde gelegte Dichteansatz (rd. 670 m²/Wohneinheit) wird somit kritisch gesehen.
Er bildet vorrangig eine flächenintensive Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern ab, die wenig zeitgemäß erscheint.
Weiter ist der Bedarf nicht auf Familien / größere Haushaltsstrukturen zurückzuführen, sondern einer zunehmenden Verkleinerung der Haushaltsgröße.
Die Schaffung kleinerer, barrierefreier Wohnangebote,
mit kurzen Wegen zu Versorgungsmöglichkeiten und sozialen Einrichtungen sollte erklärtes Ziel der Kommune und der darauf
basierenden Flächenausweisung sein.
Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Wohnungsbestand
sich aktuell wie folgt Seite 4 von 29 darstellt (vgl. Statistik kommunal 2024):
und sind daher klassische Einfamilienhäuser (68,4 %).
umfasst 5,2 Räume und 112 m² Wohnfläche.Im Umkehrschluss ist festzustellen, dass das Angebot an Wohnungen
für 1- bis 2-Personenhaushalte vor Ort gering ist. Der Fokus sollte daher auf die Schaffung eines adäquaten Wohnungsangebots für Alleinstehende, Ältere und neue Haushaltskonstellationen (z.B. WG, alleinerziehend mit Kind(ern)) gerichtet werden. Dies insbesondere auch vor dem Hintergrund bestehender Flächenpotentiale („klassische Baulücken, wie auch größere unbebaute Flächen, für die aber bereits Baurecht vorliegt (i.d.R. Ergänzungssatzungen)“), die genau dieses Nachfragesegment bereits im Umfang von 12 ha abdecken.
Ein weiterer Fokus sollte daher dringend auf die Aktivierung dieser Flächenpotentiale gelegt werden. Dies trägt maßgeblich zum Flächensparen bei. Gleichzeitig hat die Kommune bereits erhebliche (öffentliche) Erschließungskosten in diese Grundstücke investiert, eine Bebauung wäre ohne weitere zusätzliche Kosten möglich.
Gleiches gilt für die Aktivierung von Leerständen, die sich
insbesondere im Bereich der Altstadt negativ auswirken.
Wir regen daher dringend an, die weitere planungsrechtliche
Umsetzung der geplanten Flächenentwicklung kritisch zu hinterfragen und im Rahmen der künftigen verbindlichen Bauleitplanung ein besonderes Augenmerk auf flächensparende Bauweisen, ein vielfältiges Wohnungsangebot und die Schaffung attraktiver und kurzer Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer zu legen.
Darüber hinaus ist gemäß der Bevölkerungsprognose nach dem Hildesheimer Modell kein weiteres Bevölkerungswachstum für Gräfenberg zu erwarten. Der Szenariopfad „abnehmende Wanderung“, der mit hoher Wahrscheinlichkeit eintreten wird, deutet vielmehr auf eine bevorstehende Schrumpfung hin. Der vorliegende Flächennutzungsplan schafft unnötige Infrastrukturkosten, zerstört wertvolle Grünzüge und verpasst die notwendige Anpassung an den demografischen Wandel.
Cui bono? Kurzfristigen Gewinnen Einzelner aus Grundstücksgeschäften stehen – durch eine überdehnte Infrastruktur – langfristige finanzielle Belastungen für die Stadt Gräfenberg und ihre Bürgerinnen und Bürger gegenüber – ein Schaden, der alle Bürger Gräfenbergs auf lange Sicht belasten wird.
Man scheint es beim Beschluss des Flächennutzungsplanes mächtig eilig zu haben. Am 15. Dezember endete die Abgabefrist für Stellungnahmen. Über Weihnachten war die Verwaltung geschlossen. Eine echte Auseinandersetzung mit den eingegangenen Stellungnahmen scheidet schon aus Zeitgründen aus. Jetzt soll der Flächennutzungsplan in der Januarsitzung, und damit weniger als zwei Monate vor der Kommunalwahl, durchgepeitscht werden.
Im übrigen handelt es sich bei der Regierung von Oberfranken um die genehmigende Behörde. Diese kann einem Flächennutzungsplan die Genehmigung versagen, z.B. bei Verfahrensfehlern oder wenn gegen Ziele der Raumordnung (wie z.B. Flächensparsamkeit) verstoßen wird.